Mutuo variabile
Il mutuo variabile, come tutti i tipi di mutuo, viene richiesto solitamente per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile. Si ricorre a un mutuo variabile o fisso quando si ha a disposizione liquidità insufficiente all’acquisto, ma è bene sapere che, nel caso si trattasse di un finanziamento per la prima casa, la legge prevede agevolazioni e detrazioni da contratto.
E’ difficile stabilire quale sia il più conveniente tra un mutuo a tasso fisso o variabile.
Esistono confronti tra i due tipi di mutui che possono far ammettere che, secondo analisi economiche effettuate nel corso degli anni, quando un mutuo a tasso fisso si aggira sul 5%, è il caso di approfittarne, mentre se va ad eccedere su questa percentuale, è meglio orientarsi su un mutuo con tasso variabile, perchè le probabilità che esso rimanga al di sotto del 5% è alta, e di certo questa scelta avvantaggerà il rimborso del capitale in tempi più brevi.
Naturalmente si tratta di probabilità in base all’andamento del mercato degli ultimi tempi, in quanto è impossibile prevedere l’altalenanza dei tassi, e di conseguenza il rischio di rialzi improvvisi e imprevisti e va sempre tenuto in viva considerazione.
Bisogna però sempre precisare che il mutuo ideale non è in assoluto il mutuo con tasso variabile o fisso più basso, ma è sempre quello che più si avvicina alle nostre esigenze.
Solo calcolando le nostre reali entrate mensili possiamo capire se ad esempio possiamo sostenere la rata di un mutuo variabile o se optare per un’altra soluzione.
Ci sono combinazioni di mutui tra variabile e fisso, dove è possibile cambiare i tassi dopo un determinato periodo di ammortamento, consentendo così di alternare gli effetti degli interessi, periodicamente, del mutuo a tasso fisso/variabile scelto.
Dal momento che appunto i tassi dei mutui variabili possono dare sorprese al rialzo improvvise, per ovviare a questo rischio, che potrebbe far sì che la rata possa diventare davvero eccessiva, sono stati creati dei mutui appositi, i mutui a tasso variabile con cap, ossia una forma di finanziamento per gli immobili con un tasso limite, oltre al quale la percentuale d’interesse non potrà mai salire, anche se l’andamento del mercato economico dovesse superarla.
Il mutuo variabile con cap ha quindi un tetto massimo sulla percentuale d’interesse, percentuale che viene stabilita in fase contrattuale. Nel caso si andasse al rialzo, e questa percentuale dovesse essere innalzata, l’eccedenza verrà coperta mediante un’assicurazione, stipulata durante la fase contrattuale del mutuo a tasso variabile con cap, che proteggerà mutuo e cliente da effetti indesiderati.
Solitamente un mutuo variabile provvisto di cap ha il vantaggio di avere un tasso più basso rispetto ai mutui a tasso fisso, ma al tempo stesso lo svantaggio di essere più elevato percentualmente rispetto ai tradizionali mutui con tasso variabile. Inoltre, è doveroso ricordare che l’assicurazione di un mutuo con tasso variabile applicata al cap, ha un costo aggiuntivo per il cliente.
Un’altra alternativa tra i mutui a interesse variabile è il mutuo variabile con rata costante, prodotto che pur sottostando alle regole del mutuo a tasso variabile, prevede la stipula contrattuale di una rata fissa concordata all’erogazione, che verrà mantenuta nonostante le variazioni del tasso d’interesse durante l’ammortamento. Come si può intuire, se le variazioni saranno al rialzo o al ribasso, andranno ad incidere sui tempi di ammortamento, allungandoli o riducendoli. Il mutuo variabile a rata costante è conveniente perchè offre la tranquillità di una rata fissa, ad un interesse più basso del tasso fisso, ma nel caso di rialzo dei tassi si pagherà per più mesi nel tempo.
Tra i mutui a tasso variabile possiamo citare anche i mutui a tasso variabile a gestione autonoma, il mutuo a rata protetta, il mutuo a rata crescente.
Come si è potuto evincere, categorie di mutui a tasso fisso e variabile ce ne sono di ogni tipologia e vanno ad esaurire molteplici necessità.
Grazie al decreto Bersani, una delle ultime buone notizie che va a comprendere anche il mutuo variabile nel 2009 è la portabilità o surroga. La surroga prevede la possibilità per il cliente di poter trasferire il vecchio mutuo a tasso fisso o variabile, o misto, presso una nuova banca senza costi accessori. Anche la sostituzione del mutuo è un’opportunità ottima per il consumatore, che anche in questo caso potrà far iscrivere una nuova ipoteca da un nuovo istituto bancario estinguendo la vecchia ipoteca iscritta con la prima banca. Questo darà i diritti di poter usufruire dei servizi e delle condizioni del nuovo istituto sul mutuo variabile o fisso trasferito. La sostituzione può essere effettuata anche per chi calcola di migliorare il mutuo variabile, o gli altri tipi, e di ottenere anche liquidità aggiuntiva.
La rinegoziazione, invece, non è nè sostituzione nè surroga, ma è una riformulazione dei mutui a tasso fisso o variabile già in corso, che permette di adeguare i tassi, portandoli da mutuo variabile a fisso, ad esempio, oppure migliorandone la durata dell’ammortamento o la periodicità delle rate, indipendentemente si tratti di mutui con interesse fisso, variabile o misto, allo scopo di agevolare il consumatore.